"掃描二維碼，關(guān)注協(xié)會動態(tài)"
去年下半年以來，我國房地產(chǎn)市場明顯走弱，近幾個(gè)月來出現(xiàn)加速下滑趨勢。明年為實(shí)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)“質(zhì)的有效提升和量的合理增長”，加速推動房地產(chǎn)投資和消費(fèi)修復(fù)，尤為關(guān)鍵。
近日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議在部署明年工作時(shí)，在防范化解風(fēng)險(xiǎn)和擴(kuò)大內(nèi)需兩大方面內(nèi)容中均重點(diǎn)提及房地產(chǎn)。其中，在“房住不炒”的總原則之下，為推動房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次就房地產(chǎn)提出保交樓、保民生、保穩(wěn)定的“三?！币?。
截至目前，全國房地產(chǎn)銷售仍處于下行階段。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1~11月全國商品房銷售額同比下滑26.6%；2022年11月單月銷售額同比下滑32.2%，相較9月和10月，下滑幅度又進(jìn)一步加大。
“下一步要立足我國巨大需求空間支撐，持續(xù)優(yōu)化需求側(cè)管理，加大對剛需和改善性住房需求的金融支持力度。中期要研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的治本之策，改革完善房地產(chǎn)相關(guān)土地、財(cái)稅、金融等基礎(chǔ)性制度，多渠道增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，推動房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，有序構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展新模式?！敝醒胴?cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志近日就中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題作深入解讀時(shí)，如是明確。
針對行業(yè)流動性問題，該負(fù)責(zé)同志還透露，2022年已出臺的政策要持續(xù)抓好，2023年還將出臺新舉措，側(cè)重研究解決改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況等。
明年更多房企資金紓困政策將出
2023年對房地產(chǎn)行業(yè)的定位是以“防風(fēng)險(xiǎn)”為前提。
2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。
房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣，是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%；土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財(cái)力接近一半，占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的六成，房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作押品的貸款，占全部貸款余額的39%，對于金融穩(wěn)定具有重要影響，是外溢性較強(qiáng)、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)。
回顧過去幾年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，“防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)”的相關(guān)表述被多次提及。但聚焦到房地產(chǎn)領(lǐng)域，關(guān)于“防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”的說法，卻是首次出現(xiàn)在中央經(jīng)濟(jì)工作會議之中。
2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提到，要正確認(rèn)識和把握防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)。要繼續(xù)按照穩(wěn)定大局、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、分類施策、精準(zhǔn)拆彈的方針，抓好風(fēng)險(xiǎn)處置工作，加強(qiáng)金融法治建設(shè)，壓實(shí)地方、金融監(jiān)管、行業(yè)主管等各方責(zé)任，壓實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任。
更早之前，2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會議曾明確，打好防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)，重點(diǎn)是防控金融風(fēng)險(xiǎn)，該次會議還提出要“促進(jìn)形成金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)，做好重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范和處置”。
和過去幾年不同的是，當(dāng)前，房企高周轉(zhuǎn)模式逐步走向終結(jié)，居民杠桿率亦企穩(wěn)回落，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭已得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。
而在全國樓市整體下行近一年半的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)流動性危機(jī)逐漸顯現(xiàn)，同時(shí)，受市場信心疲軟影響，房企自救乏力?；诖?，化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)需要政府更加“有為”。
近月來，金融監(jiān)管部門加速釋放了如“金融16條”“第二支箭”“第三支箭”等一系列為樓市供給側(cè)紓困的積極政策，銀行與房企簽約授信額度已超過4萬億元。不過，資金真正落位仍需要時(shí)間，短期企業(yè)資金壓力仍在。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年4月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的累計(jì)增速同比跌幅均在20％以上。其中，11月房企自籌資金跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，顯示開發(fā)商資金鏈仍舊非常緊張。
“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。” 12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國－歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭時(shí)指出。
這一高層表態(tài)中提到的“新舉措”引起業(yè)界廣泛關(guān)注。
前述中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志在解讀會議內(nèi)容時(shí)，對“新舉措”予以進(jìn)一步明確：供給端方面，各地區(qū)和有關(guān)部門要扛起責(zé)任，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作；繼續(xù)給行業(yè)提供足夠的流動性，滿足行業(yè)合理融資需求；推動行業(yè)并購重組；完善相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策及制度。2022年已出臺的政策要持續(xù)抓好，2023年還將出臺新舉措，側(cè)重研究解決改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況等。
17日，“2022-2023中國經(jīng)濟(jì)年會”召開。該年會上，中央財(cái)經(jīng)委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀和中國人民銀行副行長劉國強(qiáng)亦著重提出，明年經(jīng)濟(jì)工作要重點(diǎn)防范、化解房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問題。
韓文秀稱，要扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，提供足夠的流動性，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企的風(fēng)險(xiǎn)，改善他們的資產(chǎn)負(fù)債狀況?！胺婪痘夥康禺a(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)是重中之重?！?br/> 劉國強(qiáng)稱，從當(dāng)前情況看，一些需要進(jìn)一步支持的領(lǐng)域是比較明顯的。如房地產(chǎn)當(dāng)前既是重點(diǎn)領(lǐng)域，也是薄弱環(huán)節(jié)，理應(yīng)加大金融支持。房地產(chǎn)對居民生活和財(cái)產(chǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)循環(huán)和產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定、財(cái)政和金融市場的影響都不是別的產(chǎn)業(yè)可以比肩的。
著力改善預(yù)期
正所謂“信心比黃金和貨幣更重要”。業(yè)界普遍認(rèn)為，明年，要想房地產(chǎn)行業(yè)真正回歸良性循環(huán)，除了要對房企“以時(shí)間換空間”給予更大的支持外，還要打通地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)。對于銷售回暖，信心是前提也是關(guān)鍵。
今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，明年經(jīng)濟(jì)工作千頭萬緒，要從戰(zhàn)略全局出發(fā)，從改善社會心理預(yù)期、提振發(fā)展信心入手，綱舉目張做好工作。
其中，“著力擴(kuò)大國內(nèi)需求”被擺在了明年經(jīng)濟(jì)工作的首位，會議同時(shí)明確“支持住房改善”。此外，在部署房地產(chǎn)領(lǐng)域工作時(shí)提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛18日在一場公開論壇中提出，當(dāng)前，中國房地產(chǎn)市場“有條件又有風(fēng)險(xiǎn)”，必須要加大政策力度，力爭明年實(shí)現(xiàn)“彈跳式軟著陸”，其中，扭轉(zhuǎn)預(yù)期是保障。
“我們研究發(fā)現(xiàn)在市場飽和之后，預(yù)期相對于政策來說更為關(guān)鍵，市場短缺的時(shí)候預(yù)期一直是樂觀的，但是市場飽和之后預(yù)期就變得相對比政策更加重要了。當(dāng)前的弱預(yù)期存在強(qiáng)化固化和慣性的風(fēng)險(xiǎn)。”倪鵬飛稱。
中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長、國際貨幣基金組織前副總裁朱民在上述論壇上亦表示，現(xiàn)在，住房消費(fèi)的問題主要是需求端而非供給端。未來，住房更新的消費(fèi)需要有新的政策來鼓勵(lì)和支持，來提振居民的信心，特別是對第二套房的支持。
“我們不能認(rèn)為，隨著流動性的注入，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)住了住房，明年會自然反彈。因?yàn)樗傂枨蠛涂偣┙o的結(jié)構(gòu)是不平衡的，還是要用政策?！敝烀穹Q。
中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志在前述解讀中也明確提到：要著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求。
該中央財(cái)辦負(fù)責(zé)人舉例稱，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放；結(jié)合落實(shí)生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問題；鼓勵(lì)加大保障性租賃住房供給，發(fā)展長租房市場；合理增加消費(fèi)信貸，支持住房改善等消費(fèi)。
為加速修復(fù)房地產(chǎn)市場預(yù)期，倪鵬飛認(rèn)為，房企資本面的持續(xù)改善和保交樓的穩(wěn)妥推進(jìn)，是兩項(xiàng)重要措施。除此之外，他還提出三點(diǎn)措施建議，其一，要通過加快復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)，增加收入，擴(kuò)大就業(yè)，防范和減緩?fù)獠坎淮_定性沖擊；其二，擴(kuò)大需求是基礎(chǔ)，從需求端來看，要放寬購房條件，降低購房成本，要結(jié)合完善住房保障體系，鼓勵(lì)國有企業(yè)或優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)收購出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目用于保障性租賃房，共有產(chǎn)權(quán)房或產(chǎn)權(quán)房；其三，穩(wěn)定房價(jià)是關(guān)鍵，房價(jià)下降有助于降低生活和商務(wù)成本，但是要逐步消化，如果出現(xiàn)下降過速的情況，建議可以采取一些臨時(shí)性管制措施。
