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備受關(guān)注的“保交樓”工作正步入實質(zhì)推動期。
9月23日晚間，建設銀行公告稱，擬出資設立住房租賃基金，募集規(guī)模為300億元。從具體投向和運營方式來看，該基金將通過投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
自7月28日中央政治局會議首提“保交樓”以來，各地相關(guān)政策和舉措不斷，金融機構(gòu)作為重要資金提供方也以多種形式參與其中。就在9月23日，銀保監(jiān)會相關(guān)部門負責人表示，國家開發(fā)銀行于22日向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款。
銀保監(jiān)會相關(guān)部門負責人表示，銀保監(jiān)會積極推動支持“保交樓、穩(wěn)民生”，指導銀行在配合地方政府壓實各方責任的有序安排下，積極主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放,千方百計推動“保交樓、穩(wěn)民生”。
作為當下“穩(wěn)民生”的重要內(nèi)容，從中央到地方均在力促“保交樓”，切實維護購房者權(quán)益。而中央層面的政策性銀行專項借款，是目前該工作的重要抓手。
以保租房推動“保交樓”
9月23日晚間，建設銀行公告稱，擬出資設立住房租賃基金，基金募集規(guī)模為300億元，其中，建行認繳299.99億元，資金來源為自有資金，建信信托有限責任公司下屬的全資子公司認繳0.01億元。該基金期限暫定為10年，到期評估是否存續(xù)。
建行表示，該基金將通過投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
多位業(yè)內(nèi)人士認為，該基金會優(yōu)先選擇已建未售的項目。某頭部房企人士分析稱，盡管已售待交付的項目是目前較為緊急的問題，但其中涉及太多小業(yè)主，難度較大。可操作性較強且比較有效率、較優(yōu)的選擇是，建到一半出現(xiàn)了資金問題、沒法后續(xù)推進到能預售的標準，但相差不遠的項目。
據(jù)上述房企人士透露，每個開發(fā)商尤其規(guī)模較大的，都會有處于不同建設階段、狀態(tài)的項目?！叭绻椖壳捌诮ㄔO沒有達到預售標準，開發(fā)商在項目上的投入也是很有限的，其實擱置或者等到市場好轉(zhuǎn)之后再推進建設也是可以的。接手這樣的‘半拉子’工程，或許也正是這個基金的用武之地?！?/p>
值得一提的是，除了推動保交付、促進存量房去化之外，建行出資設立基金意在深入推進住房租賃戰(zhàn)略實施，收購房企存量資產(chǎn)，與有關(guān)方面加強協(xié)作，助力探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
無獨有偶，9月初，濟南的一家國資平臺也表示要出手采購存量商品房，以推動保障性租賃住房供應。
濟南城市發(fā)展集團（下稱“濟南城發(fā)集團”）日前發(fā)文稱，按照濟南市委市政府安排部署，8月31日，濟南城市發(fā)展集團所屬濟南城市發(fā)展集團資產(chǎn)運營管理有限公司發(fā)布招標公告，在濟南市六區(qū)范圍內(nèi)收購存量房源用于租賃儲備住房。第一財經(jīng)從濟南城發(fā)集團方面了解到，此番擬收購的商品房共計3000套。
該集團表示，此番通過收購的商品房作為租賃儲備用房，該公司為濟南市提供堅實的住房保障，充分發(fā)揮租賃市場的民生作用，保障“來濟南有房住，留濟南有住房”的租賃市場。
無論是住房租賃基金的成立，還是濟南國資平臺出手購房，背后都是各地在“十四五”期間巨大的保租房籌建需求。
今年8月中旬，住建部對外披露，在整個“十四五”期間，全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套（間）。另據(jù)中信證券預估，“十四五”期間全國新增保障性租賃住房若在800萬～900萬套之間，對應的開發(fā)投資將在1.7萬億～1.9萬億元左右。
從各地已公布建設計劃的城市來看，相關(guān)保障性租賃住房的來源主要包括存量房改造和新建兩種。有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，此前關(guān)于保租房來源，較多的是通過專門地塊供應，由城投、區(qū)屬國企獲取并建設；另外則是通過項目配建。
盡管上述投資房企存量住房作為保租房的形式，此前較少出現(xiàn)，但這確是一種有效的保租房籌集方式。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進向第一財經(jīng)表示，一方面，通過采購存量商品房，可以快速形成保租房供給，加快解決新市民、青年人的住房困難問題；而且通過采購階段的多項目比選，能夠在一定程度上保障保租房項目的品質(zhì)。另一方面，通過采購商品房籌集保租房，有利于去化樓市庫存，緩解部分房企的經(jīng)營壓力，為加快樓市企穩(wěn)提供支撐。
“這種模式在當前這種房地產(chǎn)市場情況下出現(xiàn)，可以算作是政策‘應出盡出’之下擴大政策工具的做法了?！庇蟹康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，“目前來看，國資出手大批量采購的方式，對項目去化有所助益，后期如果能再降低一些項目篩選條件，對‘保交樓’也有益處。”
多方合力推動“保交樓”
今年8月，住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、中國人民銀行等有關(guān)部門宣布出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。市場消息顯示，這筆專項借款初期規(guī)模達到2000億元。
據(jù)悉，此次專項借款精準聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，實行封閉運行、?？顚Ｓ?。通過專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。
中指研究院認為，監(jiān)管部門政策性銀行專項借款的落位，將促使各地加快政策落地速度，保障項目復工復產(chǎn)，及時交付。
在地方層面，根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，7月以來，已有近30省市出臺“保交樓”舉措，包括對問題項目“一盤一策”及時協(xié)調(diào)處置、各級領導對項目掛聯(lián)兜底、協(xié)調(diào)引入?yún)^(qū)域國企和金融機構(gòu)來盤活項目、成立紓困基金等。
比如，鄭州市出臺了房地產(chǎn)紓困基金設立運作方案，該基金規(guī)模暫定為100億元，紓困項目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產(chǎn)項目，明確了紓困項目的四種開發(fā)模式，即棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組和保租房模式。
在武漢，中國建設銀行擬以湖北省為試點，設立300億元的紓困基金，用于收購問題項目并改建為公租房。南寧市成立平穩(wěn)房地產(chǎn)基金，首期規(guī)模30億元。
除了紓困基金層面的運作，多地通過行政化手段、一樓一策推動“保交樓”。
9月19日，紹興市人民政府新聞辦公室官微發(fā)文稱，該市成立房地產(chǎn)專班，定期對全市所有住宅項目全面排查，針對重點項目制定風險化解“一樓一策”，通過指導督促屬地成立風險項目處置專班、設立項目資金安全賬戶等措施，全力落實“保交樓、穩(wěn)民生”任務。
多方合力之下，房地產(chǎn)竣工數(shù)據(jù)出現(xiàn)反彈，行業(yè)暖風隱現(xiàn)。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，8月份房屋竣工面積為4833萬平方米，單月同比-2.5%，單月環(huán)比+42.5%，竣工指標單月有較為明顯的好轉(zhuǎn)，單月同比降幅也較6月的-36.0%大幅收窄。
在整治爛尾樓力度最大的河南，也傳出較為積極的進展。17日河南省政府新聞辦舉行新聞發(fā)布會，該省住房和城鄉(xiāng)建設廳副廳長王藝表示，今年以來河南推動694個停工爛尾項目復工建設，目前已實現(xiàn)50個停工爛尾項目竣工交付。
王藝表示，去年下半年以來，由于宏觀經(jīng)濟形勢變化、行業(yè)周期性調(diào)整、結(jié)構(gòu)性矛盾和疫情沖擊等因素疊加，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)階段性困難，保交樓、穩(wěn)民生任務凸顯。對此，河南成立了省問題樓盤處置化解工作領導小組，強力推動相關(guān)工作。
光大證券表示，銀保監(jiān)會積極推動支持“保交樓、穩(wěn)民生”，包括指導銀行在配合地方政府壓實各方責任的有序安排下，積極主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放。開發(fā)性、政策性金融機構(gòu)已通過不同方式來維護購房人合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定大局。
