房地產(chǎn)企業(yè)轉型求生機 二三線城市風險增加

      2014年末，一直處于頹勢的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一陣躁動：CREIS中指最新數(shù)據(jù)顯示，2014年12月主要城市成交面積迎來新高，環(huán)比增長21.22%，同比2013年也增長9.79%。這一爆發(fā)性增長，被外界認為本輪房地產(chǎn)行業(yè)調整筑底結束。但也有業(yè)內人士指出，此次上升只是因部分特殊原因造成，并不能看做完成筑底。
　　
      不管筑底是否完成，2015年將在2014年樓市大轉折之后，進入一個相對平靜的新常態(tài)，在這種新常態(tài)之下，行政性管制政策將全面退出、地方救市政策也將續(xù)演松綁的故事，房地產(chǎn)企業(yè)的去庫存和跨界轉型將貫穿這一年，市場也將在全面分化中進入中速增長。同時，二三線城市房地產(chǎn)市場風險將明顯上升。
　　
　　政策恢復常態(tài)忙松綁
　　
　　2014年，房地產(chǎn)政策一改過去限購、限貸、限價等全面束縛，回歸市場主導常態(tài)。截至目前，僅北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個城市仍存限購政策外，其余全面解除。值得注意的是，去年年底召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)工作會更加確定了政策“空擋”，首次在2015年重點工作中，也是8年來首次未提“房地產(chǎn)調控”、“限購”兩個牽動行業(yè)命運的關鍵詞，意味著2015年中央層面不會對樓市進行大力度調控。
　　
　　但值得注意的是，“空擋”不意味著政策缺失。在為避免房地產(chǎn)硬著陸的背景下，地方政府將加速推出更多的救市政策。
　　
　　中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，“一、二線城市房價的繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著房地產(chǎn)市場不景氣及調控政策的主方向向支持住房消費轉變，仍在堅守限購的五個城市有望全面放開。中央和地方也有望繼續(xù)推出救市政策。”
　　
　　的確，在2014最后一天，北京就發(fā)布從2015年1月1日起，北京住房公積金實行新政，購買政策性住房或套型建筑面積在90平方米（含）以下的首套自住住房，貸款最高額度上調至120萬元。這意味著，基準利率下，與商貸相比，公積金貸款120萬30年總共可少繳利息三十余萬。
　　
　　業(yè)內人士認為，這是一線城市首個明顯救市政策，也更為一線松綁行政性限制政策開了口子。
　　
　　事實上，中央在市場繼續(xù)下探的背景下，早已開始有了動作。2014年9月30日央行發(fā)布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，扶植購房剛性需求，首套認定實行“認貸不認房”，不再以家庭擁有的房屋數(shù)量來認定，二套房購買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房。10月9月，住建部、財政部、央行三部委聯(lián)合下發(fā)的《關于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務的通知》，要求各地放松公積金貸款條件，今后職工連續(xù)繳存6個月即可申請公積金貸款，公積金將實現(xiàn)異地互認。2014年10月29日國務院再次強調促進住房消費，放松公積金支付房租條件。11月21日，中國人民銀行宣布，自22日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構人民幣貸款和存款基準利率下調0.4個百分點至5.6%，一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。
　　
　　與此同時，地方也采用補貼、減稅、落戶等政策救市。
　　
　　原華遠地產(chǎn)任志強認為，地方政府財政在短時間內難以擺脫對房地產(chǎn)的依賴，降息、降準等金融政策再次放松指日可待。例如，鋼鐵、水泥、玻璃等是房地產(chǎn)上游，家電、家裝、建材等是房地產(chǎn)下游，相關40個行業(yè)中在房地產(chǎn)下滑中都處于下滑趨勢。“投資在GDP之中所占的比重仍然是最大的，大概占到48%，但房地產(chǎn)的下滑，大約影響了GDP至少0.3個百分點。”
　　
　　房企抓緊去庫存轉型求生機
　　
　　最新數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，A股139家房企存貨達2.23萬億元，環(huán)比上升5%。其中，4家大房企存貨環(huán)比微增3%；15家中型房企存貨較年初上升了25%；120家小房企增幅居中。部分庫存消化周期超18個月、同比漲幅超1倍的房企包括：大名城漲128%至26.36個月，蘇寧環(huán)球漲154%至22.57個月，深振業(yè)同比增長135%至18.53個月。
　　
　　與此同時，中金公司近期研究報告顯示，目前很多房企的土地儲備規(guī)模較大。例如，萬科的土地儲備規(guī)模為10000萬平方米，保利為7660萬平方米，恒大為15100萬平方米。
　　
　　住房城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹認為，目前房產(chǎn)預售的面積占施工面積的比例是近幾年最低的水平，不到10%。最高點的時候，大體預售和銷售的房屋的比例是16%，說明在建房屋中90%未賣出去。
　　
　　“另外，截至去年10月份商品房的銷售，包括現(xiàn)房和預售商品房和賣出去的面積，占到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的。這就意味著當前商品房整體的供應量是比較大的，賣得少，建得多。”秦虹說。
　　
　　“在庫存高企的背景下，2015年重點仍是去庫存。”中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，在去庫存的同時，房企開啟了轉型之路。
　　
　　作為房企龍頭的萬科率先轉型，定位“城市配套服務商”。萬科集團高級副總裁、北京公司總經(jīng)理毛大慶表示，在今年目前170億元的銷售額中，銷售業(yè)績占比比較復雜，大概有130億元來自住宅及部分散售型物業(yè)，其次是政府回購15億到16億元的保障房，剩下的則是來自零星的社區(qū)商業(yè)銷售。
　　
　　恒大地產(chǎn)也在房地產(chǎn)之外，開啟了賣水、賣奶粉，進軍農業(yè)，甚至是醫(yī)院。與此同時，當代地產(chǎn)，遠洋地產(chǎn)聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)玩起了眾籌。
　　
　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，房企規(guī)模化達到一定階段，勢必會面臨多元化轉型的問題，尤其是在傳統(tǒng)住宅市場已經(jīng)進入“白銀時代”的大背景下，房企面臨多元化轉型，包括以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)、以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)等各種業(yè)務布局，甚至積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作。
　　
　　市場續(xù)演分化二三線城市風險增加
　　
　　6日，房地產(chǎn)板塊告別前一日的癲狂，整體下挫2.02%至1610點，這距前一日最高1718點下跌超100點。而這劇烈的波動就如同房地產(chǎn)市場一般讓人看到潛在的波瀾。的確，樓市成交量逐月大幅上漲，庫存壓力大為緩解的同時，部分城市卻面臨風險。
　　
　　CREIS中指最新數(shù)據(jù)顯示，2014年12月主要城市成交面積迎來新高，環(huán)比增長21.22%，較2013年同期也增長9.79%。具體來看，監(jiān)測的重點城市中，34個城市環(huán)比上漲，惠州上漲幅度最大，達101.46%，昆明增幅也高達84.37%，同比方面，韶關增幅高達314.35%，福州也增長169.35%。
　　
　　但值得注意的是，在部分城市成交量井噴暴漲的同時，也有部分城市繼續(xù)下探。其中降幅最多的城市為南充，環(huán)比減少46.81%，天津下降4.33%。同比方面，泉州下滑60.94%，合肥下滑50.77%，西安下滑43.57%。
　　
　　對此，研究中心研究員朱一鳴認為，2015年房地產(chǎn)市場因地方需求不同繼續(xù)加劇分化，在政策放松下，供求結構性失衡的一線城市，房價上漲壓力依然存在，但市場需求提前透支，人口吸附能力較弱的部分二三線城市，面對較大的庫存壓力，或面臨系統(tǒng)性風險。
　　
　　對此，倪鵬飛表示，2015年住房市場可以預見的是不會再現(xiàn)2008年、2011年調整之后價量齊飛的局面，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)“V”型反轉的可能也微乎其微。與此同時，調整與之前相比，時間會更長，速度會更慢，程度會更深，未來住房市場將進入減速的常態(tài)。
　　
　　他同時表示，該類市場也會出現(xiàn)兩種層面的分化。首先是一、二線城市和三、四線城市的分化調整，一、二線城市需求比較旺，消化比較快，調整的時間比較短。三、四線城市需求比較弱，供給比較多，消化比較慢，時間比較長。其次是短期調整和長期調整的分化。按照過去的經(jīng)驗，只要貨幣資金一松，短期調整就會回升。因此，從目前的局勢來看，仍存在短期調整的可能性。而長期的調整則需要很長一段時間，有升的因素也有降的因素。