住房交易全面降稅！能省多少錢？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些利好？

       11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，相關(guān)稅收政策包括加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度；降低土地增值稅預(yù)征率下限；以及明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策。

       公告自2024年12月1日起執(zhí)行。2024年12月1日前，個(gè)人銷售、購(gòu)買住房涉及的增值稅、契稅尚未申報(bào)繳納的，符合本公告規(guī)定的可按公告執(zhí)行。

以下為澎湃新聞根據(jù)新政整理的政策要點(diǎn)：

       變化一：全國(guó)范圍內(nèi)，購(gòu)買家庭唯一及第二套住房，不超過140平方米的按1%繳納契稅

       新政：契稅方面，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策，調(diào)整后，在全國(guó)范圍內(nèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

       58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，新政前，對(duì)于首套普通住宅契稅大致在1%-1.5%，非普通住宅則是3%，目前統(tǒng)一為140平方米及以下的按1%稅率征收，對(duì)于一二線城市來說，包括首套和改善，大量的需求都是集中在140平方米以下，契稅的大幅優(yōu)惠可以大大節(jié)省其買房支出，并且契稅不同于房貸，需要在購(gòu)房時(shí)一次性繳付，減少契稅支出讓購(gòu)房者的當(dāng)下感受更為直接和明顯。

       上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，以上海為例，過去只有購(gòu)買90平方米及以下的普通住房，契稅按1%征收。而現(xiàn)在購(gòu)買140平方米以下的房子，無論是首套房還是二套住房，都可以按1%征收。對(duì)于購(gòu)房者來說，其稅率可從原來最高的3%下調(diào)到1%。以500萬元的住房為例，契稅從原來的15萬元減少到5萬元。

       變化二：購(gòu)買140平方米以上住房，唯一住房減按1.5%、二套按2%稅率執(zhí)行

       新政：對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女），面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套住房，面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

       嚴(yán)躍進(jìn)指出，140平方米以上的住房，可以通俗地約定為“豪宅項(xiàng)目”。對(duì)于一線城市來說，過去一般會(huì)列為非普通住宅，無論是首套還是二套，其稅率均為3%。如此對(duì)比，新政下，若是按首套房的名義認(rèn)購(gòu)，其稅率將從3%下降至1.5%，即1000萬元的房子，契稅從30萬元減少到15萬元。若是按二套房的名義認(rèn)購(gòu)，稅率將從3%下降至2%，契稅從30萬元減少到20萬元。其他城市在這個(gè)稅率方面則沒有變化。換句話說，大城市在買“豪宅”項(xiàng)目方面，和中小城市買頂豪的稅率是看齊了。

       變化三：購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅

       新政：北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國(guó)其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個(gè)人銷售住房增值稅政策，對(duì)該城市個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

       張波提到，降低交易稅費(fèi)，利好換房人群這一點(diǎn)和此前市場(chǎng)預(yù)期相同。從賣方來看，新政前，普宅滿2年免征增值稅，非普宅滿2年按差額5%征收，新政后，2年以上非普宅也免征，雖然一線城市需要等普宅政策發(fā)布后才調(diào)整，但大概率也將保持同一節(jié)奏，超過2年免稅將更有利于改善人群入市，尤其是對(duì)原來非普宅更為利好。疊加目前交易過程中，個(gè)人所得稅減免的相關(guān)規(guī)定，換房的稅費(fèi)成本將大大降低，甚至除了二手房交易的經(jīng)紀(jì)人傭金，大量住房都可以實(shí)現(xiàn)交易稅費(fèi)不斷接近“零成本”。

       中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，以北京為例，政策優(yōu)化前，滿兩年非普宅需繳納增值稅，若現(xiàn)價(jià)500萬元，購(gòu)買時(shí)原值200萬元，則應(yīng)繳增值稅為（500-200）/1.05*5%，即14.3萬元。政策優(yōu)化后滿兩年原非普宅也可免征增值稅，原應(yīng)繳增值稅可全部節(jié)省。

       變化四：土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)

       新政：土地增值稅方面，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。

       與我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式相適應(yīng)，土地增值稅實(shí)行預(yù)征制度。為充分發(fā)揮土地增值稅預(yù)征的調(diào)節(jié)作用，稅務(wù)總局于2010年發(fā)文明確了各地區(qū)預(yù)征率下限，其中：東部地區(qū)為2%，中部和東北地區(qū)為1.5%，西部地區(qū)為1%。 此次調(diào)整，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，東部地區(qū)為1.5％，中部和東北地區(qū)為1％，西部地區(qū)為0.5％。

       張波提到，土地增值稅層面目前下調(diào)的空間并不大，目前來看主要體現(xiàn)在預(yù)征層面的減少，這對(duì)于減少房企現(xiàn)金流壓力層面將起到一定作用。

       陳文靜指出，近些年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整，不少房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅實(shí)際稅率已經(jīng)明顯降低，企業(yè)不少稅費(fèi)資金處于多繳狀態(tài)，這部分資金如果不能及時(shí)退稅，將增加企業(yè)的資金壓力。本次將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)，有利于降低企業(yè)預(yù)征預(yù)繳的土地增值稅，降低企業(yè)資金壓力，對(duì)于當(dāng)前穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期也將帶來積極影響。